Comment se calcule une mensualité de prêt immobilier ?
Un prêt immobilier classique est remboursé par mensualités constantes. Chaque mois, une part rembourse les intérêts dus sur le capital restant, l’autre rembourse le capital. Au début, les intérêts pèsent lourd ; à la fin, la mensualité rembourse presque uniquement du capital. La formule est la suivante : mensualité = capital × t ÷ (1 − (1 + t)−n), où t est le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités. Sur 200 000 € empruntés à 3,6 % sur 25 ans, la mensualité hors assurance est d’environ 1 012 €.
À cette mensualité s’ajoute l’assurance emprunteur, exigée par la banque. Dans un contrat de groupe, elle est généralement calculée sur le capital initial : 0,30 % par an sur 200 000 €, c’est 50 € par mois pendant toute la durée du prêt. Le coût total du crédit additionne les intérêts et l’assurance : c’est ce que vous payez en plus du capital emprunté.
Combien pouvez-vous emprunter ?
Le calcul s’inverse : à partir de la mensualité que vous pouvez supporter, on retrouve le capital empruntable. Les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d’endettement de 35 % au maximum, assurance comprise, crédits en cours inclus, et une durée de 25 ans au plus, ou 27 ans pour un achat sur plan avec différé. Les loyers que vous percevez sont en général retenus à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges.
Le simulateur affiche aussi votre reste à vivre : ce qui reste chaque mois une fois toutes les mensualités payées. Les banques y sont attentives, surtout pour les revenus modestes ou les familles nombreuses. Un apport, un prêt à taux zéro ou un prêt employeur peuvent compléter le prêt bancaire et augmenter votre budget sans dépasser les 35 %.
Raccourcir ou allonger la durée ?
Allonger la durée baisse la mensualité et augmente la capacité d’emprunt, mais renchérit nettement le coût total. Faites varier le curseur : vous verrez la mensualité et le coût des intérêts évoluer en direct, pour trouver le bon équilibre entre confort mensuel et coût final.
Questions fréquentes
Quelle mensualité pour 200 000 € sur 25 ans ?
À 3,6 % hors assurance, environ 1 012 € par mois. Avec une assurance à 0,30 % par an sur le capital initial, comptez environ 1 062 € par mois.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
35 % des revenus nets, assurance comprise, selon la norme du Haut Conseil de stabilité financière appliquée par les banques depuis 2022. Les crédits en cours sont inclus.
Peut-on emprunter sur 27 ans ?
Oui, pour un achat sur plan ou un achat avec travaux : la durée peut atteindre 27 ans, dont au plus 2 ans de différé d’amortissement. Sinon, la limite est de 25 ans.
Le coût du crédit comprend-il l’assurance ?
Dans ce simulateur, oui : le coût total additionne les intérêts et l’assurance emprunteur. Les frais de dossier et de garantie viennent en plus.